高手策略 二季度核心商圈平均出租率94.71％，上海商业市场进入“场景深耕期”
上海市商务委员会于2025年3月发布《2025年本市扩消费行动方案》，聚焦“政策+活动”双轮驱动，以供给侧创新、消费侧激励、消费环境优化为核心，发挥国际消费中心城市优势，推动消费提质提量、回稳向好。
2025年二季度，在上海市政府经济刺激方案推动下，上海商业市场消费活力逐步释放。从路易威登的路易号巨轮，到Labubu系列的人潮涌动，上海商业前沿热点围绕“场景突破、IP爆发、枢纽进化”持续发酵。
7月2日，戴德梁行中国区项目及企业服务部总裁魏超英向《华夏时报》记者表示，在政策引导与市场选择的双重作用下，上海的购物中心将突破传统购物空间，向城市文化载体与消费创新平台演进。
购物中心探索差异化突围
今年6月底，上海市开放战略研究中心发布的50个重点市级和地区级商圈监测数据显示，2025年1月至5月，上海商圈零售额规模、客流热度均呈增长态势。重点监测的上海50个商圈零售额同比增长2.1%，增速高于社会消费品零售总额0.7个百分点，零售额规模为“十四五”以来最高，其中有15个商圈零售额同比增速突破10%。
另据戴德梁行统计，2025年二季度，上海核心商圈平均租金为1877元/月/平米，平均出租率94.71%，整体表现与去年持平，其中徐家汇、陆家嘴商圈凭借成熟商业生态，表现相对突出。
值得注意的是，今年以来，一批特色购物中心以生态融合、主题破圈为核心，在非核心商圈及新城区域实现差异化突围，典型项目聚焦体验升维，如鑫耀·光环Live二期通过开放式街区、户外体验场景，打造徐汇西片区“多维度生活方式目的地”，精准锁定年轻消费群体，填补区域体验型商业空白等。
目前，上海商业前沿热点正围绕“场景突破、IP爆发、枢纽进化”持续发酵，如泡泡玛特旗下Labubu系列驱动品牌营收爆发，2024年集团营收130.38亿元，同比激增106.92%，其中Labubu家族贡献30.4亿元占比23.3%，其通过盲盒设计、IP生态化运营、沉浸式场景构建与社交货币传播破圈，为商场打造“少女经济圈”等。
尤为值得一提的是，6月26日，位于兴业太古汇的LV全新概念地标“路易号”正式对外开放，成为LV继巴黎、纽约后全球第三座以硬箱为灵感的艺术地标。据了解，“路易号”总面积1600平米，一层和二层举办路易威登全新展览《非凡之旅》，二层为文创专卖店，三层设立路易威登咖啡馆，融合“咖啡+展览+文创”三种业态。
静安区商务委主任姚磊向媒体表示，此次LV项目是一次“不破法规、破常规”的探索，无论是在流程压缩、资源统筹还是城市界面改造层面，都体现了政府在服务外资、升级消费、重塑城市地标方面的作为。
“我们的目标从来不只是商业成功，而是整个区域的生态升级，”在采访中，太古地产零售业务董事韩置向《华夏时报》记者强调：“上海是太古集团在中国业务的起点，南京西路也一直是太古地产零售战略的核心区域。”
据韩置介绍，太古地产正与静安区政府及合作伙伴一道，通过张园与兴业太古汇的“双核驱动”推动南京西路向“全球顶级零售目的地”迈进，在零售模式、消费场景和顾客体验等方面持续创新，为区域商业价值注入持久动力。
同时，两者也能形成“一古一今”的互补格局：作为太古地产参与管理运营的城市更新项目，张园代表着历史保护与文化消费的交汇，而兴业太古汇则承载着现代零售的国际化进阶。
其中，自2022年张园西区开放以来，其已成为奢侈品牌“首店”“首秀”的热门选择，目前更大规模的升级也正在酝酿中。据韩置透露，目前开业的西区为项目第一期。2026年，张园东区将分阶段开放，届时将实现2号线、12号线和13号线的地下无缝换乘，进一步提升整个区域的交通效率与商业价值。
张园东区建筑工地。 李贝贝/摄
商业市场将步入“分化升级”新阶段
戴德梁行华东区商业部董事陈云九表示，二季度上海商业在政策赋能与市场迭代中，核心商圈租赁指标趋稳，非核心商圈体验型商业加速突围，前沿项目以场景突破、IP深耕以及枢纽进化重塑消费逻辑。展望未来，商业市场将步入“分化升级”新阶段。
戴德梁行大中华区研究内容主管Shaun Brodie也指出，二季度，上海推出提振消费组合拳，通过发放消费券、首发上海3.0、文商旅体展融合、举办“五五购物节”等活动，有效激活了消费市场活力，上海各大商圈客流量与零售额持续增长。
记者从该机构方面获悉，未来三季度至2028年，核心商圈预计新增88万平米高端商业供应，涵盖徐家汇国贸中心二期、K11 ELYSEA、太平洋新天地、上海陆家嘴太古源等项目，主打“商文旅体展”融合模式，推动核心商圈场景迭代升级。
“在政策引导与市场选择的双重作用下，上海的购物中心将突破传统购物空间，向城市文化载体与消费创新平台演进。”Shaun Brodie判断。
就在6月30日，上海市还召开零售业创新提升试点启动会，成为全国首个正式启动零售业创新提升试点的城市。
按照商务部等7部门办公厅《关于<零售业创新提升工程实施方案> 的通知》（商办流通函〔2024〕458号）要求，上海积极发挥零售业业态丰富、转型升级步伐快、能级提升显著的优势，以连锁商业、重点商圈为试点对象，积极推进场景化改造、品质化供给、数字化赋能、多元化创新、供应链提升。
据悉，首批参加试点重点商圈主要有南京东路商圈、淮海中路商圈、豫园商圈、南京西路商圈、陆家嘴商圈、徐家汇商圈、北外滩商圈、虹桥国际中央商务区商圈、中山公园商圈、五角场商圈、长风商圈等。
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